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Casas para?

| Blog | 23/12/2010

Quer comprar ou arrendar casa, mas não sabe qual é a opção mais vantajosa? Segundo as contas da Deco Proteste, comprar tem mais vantagens.

Os especialistas da Dinheiro & Direitos procuraram nas agências imobiliárias uma casa que estivesse simultaneamente à venda e para arrendar. Encontraram um T4 remodelado de 1993 com uma área útil de 120 m2, no Lumiar, em Lisboa. Se quisesse comprá-lo, teria de desembolsar €210 mil, mas se a sua intenção fosse arrendar, precisaria de €1000 por mês. Ao fim de 30 anos, a Deco concluiu que gastaria menos €106.992 se optasse por comprar com um crédito com taxa variável e menos €69.785 com taxa fixa.

Para estes cálculos, consideraram o crédito à habitação mais barato e as “Escolhas Acertadas” da Deco para os seguros. Para obter um resultado mais fiável, utilizaram o valor médio da Euribor a 6 meses dos últimos 10 anos e utilizaram a projeção dos especialistas para a inflação a 30 anos. Por último, consultaram a Confidencial Imobiliário, a única entidade com estudos e indicadores do mercado nacional para preços de venda e arrendamento.

“Para quem tem poupanças ou uma boa relação com o banco, compensa comprar”, lê-se no estudo. A opinião das agências imobiliárias que contactaram sob anonimato é a mesma: “neste momento, o valor da renda é superior ao da prestação do crédito.” Como a crise dificulta a venda, o preço das casas está mais baixo e pode fazer bons investimentos.

Contudo, quem não tem uma situação profissional estável ou acaba de sair de casa dos pais, deve equacionar o arrendamento. Tem maior mobilidade e pode mudar de habitação com facilidade. Isto pode ser importante para quem precisa de mudar de área de residência frequentemente, por razões pessoais ou profissionais. Alem disso, é mais acessível para quem tem poucos rendimentos. A única despesa regular é a renda, que é atualizada consoante a inflação. A projeção dos especialistas da Deco aponta para uma taxa anual de 2,5% nos próximos 30 anos. Se o valor inicial for €1000, o inquilino teria de pagar €526.832, em 30 anos. Como despesa inicial tem apenas a caução: €3 mil de entrada (3 rendas).

Mais despesas no início, maior poupança no final

Se optar por comprar, no final do crédito, a casa passa para as suas mãos e fica com liberdade para fazer os ajustes e obras que quiser. Também é uma boa forma de investir, caso o mercado imobiliário ofereça taxas de rentabilidade atrativas. Contudo, tem mais despesas: o valor da casa, despesas legais com contratos, registos, hipoteca, comissões bancárias, impostos e seguros. Ao longo dos anos, deve pagar também as quotas dos condomínios, as obras obrigatórias, impostos e os juros do crédito.

Logo no início, é preciso pagar impostos, registo e contrato. Se recorrer ao crédito, deve pagar ainda comissões bancárias e seguros da casa e vida. Regra geral, os bancos não concedem empréstimos pelo valor total de compra ou avaliação. Por isso, faça contas ao capital disponível e depois escolha o banco com a oferta mais económica.

Os especialistas da Dinheiro & Direitos consideraram o financiamento mais comum: 80% com taxa variável e indexada. Recorreram ao protocolo Deco/Caixa Galicia com spread de 0,65%, por ser a sua “Escolha Acertada”. Utilizaram a média da Euribor a 6 meses dos últimos 10 anos (3%). O crédito seria de €168 mil e os restantes €42 mil ficariam a cargo do casal. Com uma TAE de 3,72%, a prestação seria de €769.

A título comparativo, também selecionaram um empréstimo de taxa fixa no BBVA, o banco que tinha o spread mais baixo, de entre os que praticavam taxa fixa a 30 anos. Com uma TAE de 4,82%, a prestação ficaria a €871. “Somadas todas as despesas, comprar exige uma entrada de €48.696 ou de €48.902, consoante o crédito tenha taxa variável ou fixa, muito superior aos €3 mil do arrendamento”, lê-se no artigo publicado em Setembro deste ano.

Para um condomínio anual de €40, atualizada a inflação, pagaria €21.073 no final. Apesar de o seguro obrigatório ser o de incêndio, a Deco optou pelo multirriscos-habitação, porque inclui coberturas mais abrangentes. A “Escolha Acertada” é a da Mapfre: prémio anual de €170, ou seja, €5100 ao fim de 30 anos. O seguro de vida exigido pelo crédito à habitação varia consoante a idade e o montante financiado. Na Generali, uma das Escolhas Acertadas, pagaria, ao fim de 30 anos, €16.460.

Ao fim de 30 anos, quem arrendou e rentabilizou a poupança inicial, conquistou um rendimento líquido de quase €186 mil, mas gastou mais €107 mil em habitação do que quem comprou a crédito com taxa variável e não tem imóvel. “De facto, a renda pedida para o apartamento do cenário é elevada face aos custos estimados para a sua compra e manutenção.”

*fonte http://aeiou.expresso.pt

No entanto, cada caso é um caso mas, havendo dinheiro disponível, a resposta é sobretudo uma questão de preferência pessoal. Há quem prefira ter uma casa a que possa chamar sua. Há quem não se queira maçar com a manutenção da casa (obras, por exemplo) e prefira deixar isso à responsabilidade de um senhorio. Há muitos outros motivos a favor de uma ou outra solução, cada um terá os seus.

De um ponto de vista puramente contabilístico, no entanto, há algumas contas que não são tão difíceis de fazer. Por exemplo:

  • Em ambos os casos há, tipicamente, contas para pagar. Mas normalmente, no caso de arrendar um apartamento, o condomínio fica incluído na renda pois é responsabilidade do senhorio. As despesas de manutenção da casa (obras, por exemplo) também ficam a cargo do senhorio. E os impostos (IMI, sobretudo) também ficam a cargo do senhorio. Claro que ele vai tirar esse dinheiro todo a partir da renda mas pelo menos quem tem essas chatices todas é ele, não o inquilino.
  • A compra de uma casa tem uma série de encargos associados – escritura, impostos e os encargos com o banco, caso se recorra ao crédito. No caso de um arrendamento só se paga a renda, não há um peso inicial elevado. O dinheiro que eventualmente se tenha disponível pode ficar a render em vez de ser gasto tão rapidamente.
  • Uma situação que se vê hoje com alguma frequência é a de as pessoas venderem a casa 2 ou 3 anos depois de a terem comprado (seja porque mudaram de emprego, porque a família cresceu, etc). Nesse prazo de tempo, e caso a casa tenha sido comprada com recurso ao crédito, o montante que se amortizou da dívida tipicamente foi muito pouco (num empréstimo de 100 000€ a 30 anos, ao fim do primeiro ano ainda provavelmente o valor amortizado nem chega aos 1500€, apesar de já se ter pago ao banco 6000€ ou 7000€ em prestações – a maior parte juros). Muitas vezes nem chega ainda para cobrir os encargos iniciais referidos no ponto anterior.
  • Associado ao ponto anterior, caso haja uma troca de casa, quem arrendou não ganha nada com isso. Quem vende uma casa que já tinha “ganha” esse valor. Mas é preciso não esquecer que se havia um empréstimo sobre a casa antiga, a maior parte do que se ganha com a venda vai provavelmente para pagar esse empréstimo.
  • Tipicamente o valor de uma renda é mais baixo que o valor da correspondente prestação ao banco caso se pedisse um empréstimo pelo valor da casa. Essa diferença (mesmo nos casos em que é marginal) pode ser usada para outras coisas. No cenário ideal, é aplicada e posta a render para ser usada no futuro.

Como já foi referido, há outros factores, muitos deles difíceis de quantificar. Por exemplo, qual a probabilidade de o senhorio nos despejar um dia porque quer a casa para a filha que vai casar? Ou qual a probabilidade de mudarmos de local de trabalho dentro de 1 ou 2 anos (vender uma casa comprada a crédito neste espaço de tempo normalmente só dá direito a perder dinheiro, para além da carga de trabalhos que está associada à venda de um imóvel)?

Mais uma vez, cada caso é um caso. Mas, de uma maneira geral, para quem está em início de vida, com fortes probabilidades de ter que mudar de casa (porque muda de emprego, ou porque a família vai crescer, por exemplo) é capaz de ficar bem mais servido se arrendar casa do que se a comprar.

Se não tem dinheiro para dar de entrada para uma casa, mais vale arrendar também, pelo menos durante uns tempos – não só o impacto financeiro no imediato é mais baixo como, sendo a renda mais baixa, consegue amealhar dinheiro mais depressa também.

 

Alugar casassurpreenda-se.

*fonte http://www.pedropais.com

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2 respostas para “Casas para?”

  1. ricardo em 03/01/2011 @ 22:54

    De qualquer forma o protocolo caixa galicia/deco terminou a 30 dezembro de 2010,era o único crédito habitação que ainda conseguia ser competitivo, na actualidade nenhum, mas mesmo nenhum crédito habitação vale a pena, com spreads de 2,50 no minimo (a não ser que se tenha 20% ou mais para a entrada), o que acaba por ser um problema, porque se não se tem dinheiro para acatar um crédito habitação provavelmente pouco se tem para os preços exorbitantes das rendas Portuguesas, ai entra-se num dilema, ficar em casa dos pais para amealhar (no caso dos jovens) ou arrendar e nunca conseguir juntar dinheiro para dar uma entrada para o crédito habitação?!?

    Honestamente os bancos Portugueses (os estrangeiros também mas maioritariamente os nacionais) estão a condenar os Jovens a um futuro pouco promissor, depois vem o Sócrates com a sua propaganda politica afirmar que o Pais precisa de maiores competências e os jovens têm de apostar na formação, para que pergunto eu??? Se soubesse o que sei hoje tinha deixado a escola aos 15 anos e tinha ido trabalhar como emigrante, por esta altura já estava a regressar com dinheiro suficiente para pagar a pronto uma casa, e podia ter uma emprego só para pagar pequenas despesas, andei a estudar para ser explorado num emprego exigente, mal pago e muito precário, e nem uma casa própria consigo ter, enfim…

    Este ano vou abandonar este buraco, e só pretendo voltar se melhorar muito, ou seja nunca.

  2. ricardo em 03/01/2011 @ 22:56

    ps- esqueci-me de dizer, e eu sou engº, mas não entreguei um exame por fax ao fim de semana…

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